朝霞市土地評価事務取扱要領

この要領が定めていること（本文）

この朝霞市土地評価事務取扱要領は、地方税法第388条第1項の規定による「固定資産評価基準」(昭和38年12月25日自治省告示第158号)に基づいて、朝霞市の区域内に存する固定資産(土地)を評価するための評価事務の実施の要領について定めたものである。

なお、この朝霞市土地評価事務取扱要領は、平成30年度の固定資産税にかかる評価事務から適用するものとし、平成29年度までの評価事務については、従前の方法によるものとする。

第1章　総則

第1節　通則

1．目的

この要領は、土地の評価事務が円滑かつ公平に行われるよう総務大臣の告示した「固定資産評価基準」に基づき、朝霞市における固定資産(土地)の評価の取扱いについて定めるものであり、評価の適正化・均衡化に資するものとする。

2．土地の評価

固定資産税の課税客体となる土地の評価事務については、地方税法第388条第1項の規定により、総務大臣の告示した「固定資産評価基準」に基づき定めた、この要領により行うものとする。

3．評価の対象となる土地

評価の対象となる土地とは、固定資産税の課税客体である土地で土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録されたもの若しくは登録されるものとする。

第2節　地目・地積の認定

1．地目の認定

地目の認定は、不動産登記法の地目にかかわりなく、土地の現況及び利用目的に重点をおいて認定するものとする。

この場合に、部分的に僅少の差異が存するときでも、土地全体の利用状況により定めるものとする。

(1)　地目認定の時期

地目の認定は、賦課期日である1月1日現在の利用状況によって行うものとする。

(2)　地目認定の区分

地目の認定区分は、原則として1筆ごとに行うものとする。1筆のうち一部利用状況が異なる場合でも、土地全体の状況により認定するものとする。

(3)　地目の認定基準

土地評価上の地目は、現況の地目により認定する。基本的には、不動産登記法上の地目認定の取扱いと同様であり、不動産登記事務取扱手続準則に定められているとおりである。

ア　農地(田・畑)

(ア)　認定基準

農地とは、耕作の用に供される土地で土地に労資を加え、肥培管理(耕うん、整地、播種、かんがい、排水、施肥、農薬の散布、除草等)を行って農作物を栽培する土地。

農地は、田と畑に区分される。

「田」とは、農耕地で用水を利用して耕作する土地。

「畑」とは、農耕地で用水を利用しないで耕作する土地。

(イ)　具体的な認定

①　田、畑輪換の土地については、原則として田とする。

②　一時的に放置しているため雑草等が生えている田であっても、田の設備が残されているものは、田とする。

③　牧草栽培地は、畑とする。

④　梅、栗等の果樹類、たけのこ等を採取する目的の土地は、畑とする。(農耕者が自ら耕作し、その収穫物を農耕者以外のものに入園料を徴して収穫させている土地を含む。)

⑤　一時的に放置しているため、雑草等が生えている畑であっても、畑として利用される見込みのある土地(以下「休耕地」という。)は、畑とする。

休耕地とは、

i　畔、畝間が残っている。

ii　小砂利が浮きあがっていない。

iii　根から抜き取り、焼却しなければならないほど雑草等が繁茂していない。

iv　塵芥、コンクリート類、廃土、木片等が堆積していない等いつでも耕作できる状態にあるものをいう。

⑥　休耕している農地の地目は、一時休耕のような場合を除き、全く耕作がされず長期にわたって放置され、雑草等が生育し、農地に復元し得ないような状態にある場合は雑種地とする。

⑦　養魚池、園芸用施設の敷地等への転換等については、田の施設を残し、田として復旧できる状態にある場合を除き、現況に応じてその地目を認定する。

イ　宅地

(ア)　認定基準

宅地とは、建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地。

すなわち、建物の敷地のみに限定されず、建物の景観等のための樹木の生育地、建物に付随する庭園、通路等のように、建物に便益を与え、宅地の効用に必要な土地についても、宅地に含まれる。

また、現に建物が建築されていない土地であっても、土地全体としての状況、使用実態等からみて客観的に建物の敷地の用に供されるものであることが明らかな場合(例えば、建物新築の工事に着手しており、土地が整地され、道路、電気、水道、排水設備等が整備されている場合や、分譲宅地のように道路、側溝等で区画されているような場合など)は、原則として宅地と認定する。

(イ)　具体的な認定(特殊な利用形態の土地)

①　農耕地の区域内にある農具小屋等の敷地は、その建物が永久的設備と認められるものに限って宅地とする。

②　運動場、競技場、野球場及びゴルフ場等の敷地については、建物の利用を主とし、建物の敷地以外の部分が建物に付随する広場、庭園、通路にすぎないと認められる場合は宅地とする。一部に建物がある場合でも、建物の敷地以外の土地の利用を主とし、建物はその付随にすぎないと認められる場合は雑種地とする。ただし、道路、溝渠その他により建物敷地として区分できる状況にあるものは、原則として、これを区分して宅地とする。

③　テニスコート、プール及びゴルフ練習場等の敷地については、宅地に接続しているものは宅地とし、接続していないものは雑種地とする。ガスタンク、石油タンク、水道タンク、発電所及び変電所(主な発電所・変電所設備が建物内にある場合)の敷地は、宅地とする。

④　工場の敷地内の公害防止のための緑地は、道路、溝渠その他によって分別されており、宅地以外の地目と認定することが特に適当であると認められるものを除いては、工場敷地として建物の維持若しくは効果を果たすために必要な土地と一般的にみられるので、宅地とする。

⑤　農家の敷地内で自家消費程度の野菜類が多種類にわたって栽培されている土地及び家屋の敷地内にあるような小規模な家庭菜園で、社会通念上、それだけを区分して農地とするのが適さないものは、宅地とする。

⑥　鉄軌道等の高架下の地目は、当該高架下に店舗その他の建物がある場合は宅地とし、駐車場、資材置場の用に供されている場合は雑種地とする。

a　複合土地利用の評価については、運送の用に供する部分の面積と運送以外の用に供する部分の面積とで按分し、それぞれについて価格を求め、運送の用に供する部分については、市街地宅地評価法、その他の宅地評価法で価格を算出する。

(例)　高架下の100m2の土地について、駐車場として利用している場合。

鉄軌道用地　50m2　駐車場用地(雑種地)　50m2　となる。

(参考)　平成19年4月1日付　総税固第31号　総税評第10号固定資産評価基準の一部改正について

⑦　農業用施設の用に供する土地の地目

農業用施設の用に供する土地は原則として次のように取り扱うものとする。なお、農業用施設とは農業振興地域の整備に関する法律(昭和44年法律第58号)第3条第3号または第4号に規定する施設をいう。

(※1)「施設が家屋として認定される場合」

例えば、基礎コンクリート、骨組鉄骨屋根及び周壁ガラス張りの農業用温室等

(※2)「施設の内部で耕作が行われている」かどうかの判断

土地に労資を加え肥培管理(耕うん、整地、かんがい、排水、除草等)を行って作物を栽培しているかどうかによって判断する。

(※3)「施設が家屋として認定されない場合」

例えば、畜舎、堆肥舎、季節的にビニールを取り外すことが常態とされるビニールハウス等は、特にその構造その他からみて一般家屋との均衡上家屋と認知せざるを得ないものを除いては家屋に該当しない。

ウ　宅地介在田

田のうち農地法第4条第1項又は第5条第1項により届出(農地転用)のあった農地。

エ　宅地介在畑

畑のうち農地法第4条第1項又は第5条第1項により届出(農地転用)のあった農地。

オ　池沼

(ア)　認定基準

池沼とは、かんがい用水でない水の貯留池をいう。

(イ)　具体的な認定

①　公共の用に供さないため池については、登記上の地目はため池となっていても、池沼と認定する。

②　庭園内の池、防火用地は、池沼には該当しない。個々の事例に応じ、宅地又は雑種地として認定する。

③　田を養魚池、釣堀等で使用する場合でも、田にいつでも転換できる状態で一時的に利用しているものであれば、田と認定する。

カ　山林

(ア)　認定基準

山林とは、耕作の方法によらないで竹木の生育する土地。

キ　原野

(ア)　認定基準

原野とは、耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地。

ク　境内地

(ア)　認定基準

境内地とは、境内に属する土地(宗教法人法第3条第2号及び第3号に掲げる土地)及びそれに類する土地。

ケ　墓地

(ア)　認定基準

墓地とは、人の遺骸又は遺骨を埋める土地。

コ　学校用地

(ア)　認定基準

学校用地とは、直接教育の用に供する学校敷地。

サ　公衆用道路・道路敷

(ア)　認定基準

公衆用道路・道路敷とは、一般の交通の用に供する道路。道路として使用することになんら制約がなく、他の公道への連続性があり、不特定多数の人に利用される道路。

シ　鉄軌道用地

(ア)　認定基準

①　鉄軌道用地とは、鉄道の駅舎、線路敷、停車場建物及び附属施設の用に供する土地。

②　①の鉄軌道用地のうち複合利用鉄軌道用地とは、次に掲げるものをいう。

a　複合利用建物｛鉄道又は軌道による運送の用(以下「運送の用」と言う。)に供する部分と鉄道又は軌道による運送以外の用(以下「運送以外の用」という。)｝に供する部分を有する建物をいう。

b　鉄軌道用地でその上部に設置された人工地盤等の上に複合利用建物若しくは運送以外の用にのみ供する建物(以下「複合利用建物」という。)があるものその他人工地盤等の上を運送以外の用に供するもの又は鉄軌道用地で近接する土地にある複合利用建物等の一部がその上部にあるもの。

c　鉄軌道の高架下にある鉄軌道用地で、当該土地の運送以外の用にのみ供する建物があるものその他当該土地を運送以外の用に供するもの。(aに該当するものを除く。)

ス　雑種地

(ア)　認定基準

雑種地とは、上記のアからシまでの土地の地目にいずれにも該当しない土地。

(イ)　具体的な認定

①　送配電用等の鉄塔及び変電設備(主に変電設備が建物外にある場合)の敷地、その他のやぐら敷地は、雑種地とする。

②　高圧線下の土地で、他の目的に使用することができない区域は、雑種地とする。

③　休耕地で長期間にわたり放置され、雑草、かん木類が繁茂し、直ちに農地に復元し得ない土地は雑種地とする。

④　宅地造成後、長期間にわたり放置され、雑草、かん木類が繁茂する等宅地として認定し得ない土地は、雑種地とする。

⑤　駐車場、資材置場は、雑種地とする。

(4)　土地区画整理事業施行中の地目認定

土地区画整理事業施行中の土地については、土地の現況及びその利用目的が流動的で錯綜しており認定が困難であることから、みなし課税を行うまでの間は、原則として従前の地目によって認定する。

2．地積の認定

各筆の土地の評価額を求める地積は、原則として、土地登記簿に登記されている土地については登記されている地積による。なお、土地登記簿に登記されていない土地については現況の地積による。

ただし、例外として現況の地積が登記地積より小さいと認められる場合、当該土地の地積は、現況の地積によるものとし、また、現況の地積が登記地積より大きいと認められ、かつ、登記地積によることが著しく不適当であると認められる場合は、当該土地の地積は、現況の地積によることができるものとする。

(1)　地積の認定区分

※　登記地積が著しく不適当な場合のみ認定。

(2)　現況地積による認定

現況の地積による場合には、当該土地所有者から、次の関係書類の届出を求め、現地調査等により届出事項が妥当と認められる場合には、これにより現況地積を認定する。

ア　土地地積現況認定届出書

イ　実測図(不動産登記法に規定する地積測量図相当のもの)

(3)　土地区画整理事業施行中の土地の地積

土地区画整理事業施行中の土地については、仮換地の指定が行われ、当該仮換地について使用収益することができることとなった場合には、みなし課税をすることができる。この場合、当該仮換地の地積の認定は、評価時点の客観的資料によるものであり、通常、仮換地指定通知書に記載された地積によるものとする。

(4)　一筆の土地を分割(評価分割)する場合の地積の認定

一筆の土地の地目が、2地目以上に分かれて利用されている場合等で一筆の土地を分割(評価分割)する場合は、それぞれの地目ごとに地積を認定する。

なお、合計地積は、土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録された地積とする。

第2章　宅地の評価

第1節　市街地宅地評価法

1．市街地宅地評価法

(1)　市街地宅地評価法

主として、市街地的形態を形成する地域における宅地については「市街地宅地評価法」によって評価するものとする。

市街地宅地評価法の適用地域は、都市計画区域における「市街化区域」及びその他、市街地の形成の程度・価格水準・評価の均衡等からみて、市街地宅地評価法の適用が妥当と認められる地域とする。

また、評価の手順は、次のとおりとする。

①　用途地区の区分

②　状況類似地域の区分

③　主要な街路・標準宅地の選定

④　標準宅地の適正な時価の評定

⑤　主要な街路・その他の街路の路線価の付設

⑥　画地計算法による各筆の評価

(2)　用途地区の区分

用途地区とは、宅地の価格に影響を及ぼす諸要素のうち地域的にみて類似性の強い要素を基準として区分され、宅地の利用状況が類似している地区をいう。

本市における用途地区は、固定資産評価基準に基づき、宅地の利用状況等を総合的に勘案した結果、次のとおりとする。

(3)　状況類似地域の区分

状況類似地域の区分は、用途地区のうち、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度、その他宅地の利用上の便等の価格形成要因が概ね同等と認められる地域ごとに区分するものである。

ア　街路の状況による区分

街路の状況による区分とは、価格形成要因のうち、道路に着目して、道路が及ぼす影響の程度に応じて行うものである。

イ　家屋の疎密度による区分

家屋の疎密度とは、建築敷地面積に対する建物の床面積の割合のことであり、土地の平面利用(建ぺい率)と立体利用(容積率)の両方を意味する。

ウ　その他の宅地の利用上の便等による区分

その他の宅地の利用上の便による区分とは、宅地の個別的要因(間口、奥行、形状、地盤の高低差等)を除く、普遍的な要素による区分である。例えば、「上下水道、ガス等の整備・普及の状況」、「自然環境」等である。

(4)　主要な街路・標準宅地の選定

ア　主要な街路の選定

主要な街路とは、幹線街路のことではなく、状況類似地域内の各街路に路線価を付設する際における拠点となる街路とする。主要な街路は、状況類似地域ごとに1か所、次の点を考慮して選定するものとする。

(ア)　当該状況類似地域内において、価格事情及び街路の状況等が標準的な街路。

(イ)　地価公示法に基づく標準地及び国土利用計画法に基づく都道府県基準地の所在する街路。

イ　標準宅地の選定

標準宅地は、状況類似地域ごとの主要な街路に沿接する宅地で、奥行、間口、形状等その画地条件が当該地域において標準的な宅地を選定する。

原則的には、状況類似地域を最も明確に表す使用状況の土地を選定するが、場合によっては、標準的な宅地を想定した条件のもとで選定する場合もある。

標準宅地は、次の基本原則を考慮して選定するものとする。

(ア)　代表性の原則

標準宅地は、市の地域において適切に分布し、当該状況類似地域全体の地価水準をできる限り代表し得るものでなければならない。

(イ)　中庸性の原則

標準宅地は、当該状況類似地域内において、土地利用状況、環境、地積、形状等が中庸のものであること。

(ウ)　安定性の原則

標準宅地は、できる限り土地の利用状況が安定し、かつ当該状況類似地域の一般的用途に適合したものであること。

(エ)　確定性の原則

標準宅地は、土地登記簿、住居表示、建物、地形等によって明確に他の土地と区分され、かつ、容易に確認できるものであること。

具体的な標準宅地の選定基準は、次のとおりである。

①　状況類似地域内の主要な街路に沿接する宅地。

②　状況類似地域の属する用途地区の用途と同一用途の使用状況である宅地。

③　奥行、間口、形状等及び地積規模が標準的な宅地。

④　状況類似地域及び主要な街路において位置的な偏りがない宅地。

(5)　路線価の付設

ア　主要な街路の路線価の付設

主要な街路に付設する路線価は、当該主要な街路に沿接する標準宅地の適正な時価について、不動産鑑定士等による鑑定評価価格に係る標準価格を求め、当該価格の7割の額を路線価として主要な街路に付設する。

イ　その他の街路の路線価の付設

その他の街路に付設する路線価は、主要な街路の標準宅地とその他の街路に沿接する標準的な宅地との間における相互の街路状況、公共施設等の接近状況、その他宅地の利用上の便等の相違を総合的に考慮して、主要な街路の路線価より比準して付設する。

ウ　土地価格比準表

その他の街路に路線価を付設する場合には、主要な街路の路線価より比準すべき諸条件(価格形成要因)を用途地区ごとに選定し、要因相互の格差の内容・率等を定めた「土地価格比準表」に基づいて行うものとする。

(ア)　用途地区別の土地比準表分類一覧表

(イ)　比準すべき要因

商業地区型

住宅地・一般型

住宅地・幹線型

工業地型

(6)　画地計算法による各筆の評価

各筆の評価は、当該土地に接する路線価を基に、画地計算法により算出する。

画地計算法とは、路線価を基礎として当該路線に沿接する各画地についてそれぞれの画地の奥行、間口、街路との状況等が宅地の価格に及ぼす影響を、標準画地のこれらの状況との比較において計算するものである。

2．画地計算法

(1)　画地の認定

各筆の宅地の評点数は、一画地の宅地ごとに画地計算法を適用して求めるものとする。この場合において、一画地は、原則として土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録された一筆の宅地によるものとする。

ただし、一筆の宅地または隣接する二筆以上の宅地について、その形状、利用状況からみて、これを一体をなしていると認められる部分に区分し、又はこれらを合わせる必要がある場合おいては、その一体をなしている部分の宅地ごとに一画地とする。

すなわち、一筆を一画地として認定し評価するのが原則であるが、その地形及び実際の利用状況からみて一体をなしていると認められる宅地について評価の均衡上必要があるときは、筆界の如何にかかわらずその一体をなすと認められる範囲をもって一画地とすることとなる。

ア　一体をなすと認められる画地

この例に該当するものとしては、次のような場合が考えられる。

(ア)　隣接する二筆以上の宅地にまたがり、一個又は数個の建物が存在し、一体として利用されている場合。(ビル敷地等)

(イ)　隣接する二筆以上の宅地について、それらの筆ごとに一個又は数個の建物があり、建物が一体として利用されている場合。(母屋の他、倉庫・納屋・離れ等のある農家住宅、建物の多い工場敷地)

(ウ)　隣接する二筆以上の宅地について、建物の有無又はその所在の位置に関係なく塀その他の囲いにより一体として利用されている場合。(原材料置き場等のある広い工場敷地等)

(エ)　隣接する二筆以上の宅地について、一体として利用されている場合。(駐車場、ガスタンク敷地)

(オ)　一筆の宅地を、その形状、利用状況等からみて区分したとき、その一区分について、一体として利用されている場合。(一戸建て貸家の集団、居宅及び店舗)

イ　画地認定

現況が一体をなしている筆は、次のとおり画地の認定を行うものとする。

ただし、上記以外の場合においても、画地の利用状況を考慮し、例外的に同一画地として認定する場合もある。

(2)　正面路線の認定

正面路線(道路)とは、一画地が一つの路線(道路)に接している場合には、その路線(道路)をいう。

二つ以上の路線(道路)に接している場合には、原則としてそのうち路線価の最も高い路線をいう。

ただし、上記による判断が難しい場合には、該当宅地の位置・形状等を考慮し、利用上最も影響を受けている路線を正面路線(道路)とすることができる。

なお、正面路線(道路)の認定の優先順位は次のとおりである。

①路線価の高い路線

②路線価が同じであれば路線と接する間口が広い方の路線

③路線価及び間口が同じであれば道路幅員が広い方の路線

④現況利用の路線

路線価が高い方の路線に接する間口が2m未満の場合、利用状況を考慮し路線価800の方を正面路線とする。

⑤　正面路線の街路と画地との高低差が2m以上ある場合は側方路線あるいは二方路線を正面路線とし、加算はしない。

⑥　画地と正面路線の街路との間に水路等が介在する場合は側方路線あるいは二方路線を正面路線とし、加算はしない。

(3)　無道路地における正面路線の認定

無道路地における正面路線(道路)の認定は、原則として画地に最も近い路線(道路)とするが、判定が困難な場合には次のとおりの優先順位とする。

①　最も近くにある路線

②　道路までの距離が同じであれば路線価の高い路線

③　距離及び路線価が同じであれば道路幅員の広い方の路線

(4)　側方路線の認定

側方路線とは、角地及び準角地において、側方の間口が接する路線をいうものである。

ア　角地と準角地の区分

角地とは、二つの異なる系統の交叉する角に位置し、当該二路線のいずれにも接している画地である。

準角地とは、一系統の路線の屈折部の内側に位置し、当該路線にL字形に接している画地である。

※準角地の例：一系統の路線とは他の路線と接していないため、一方向へのみ通り抜けが可能な路線をいう。(矢線の種類ではない)

(5)　二方路線の認定

二方路線とは、二方路線地において正面と裏面に間口が接する路線をいうものである。

なお、二方路線地とは、二つの路線に挟まれた画地のことであり、裏面の間口に接する路線を裏路線という。

(6)　三方路線の認定

三方路線とは、三方路線地において正面・側方・裏面、又は正面・側方・側方に間口が接する路線をいうものである。

なお、三方路線地とは、三つの異なる系統の路線が形成する二つの交差する角に位置し、当該路線のいずれにも接する画地をいう。

【二つの異なる系統の路線が形成する場合】

(7)　四方路線の認定

四方路線とは、四方路線地において正面・全ての側方・裏面に間口が接する路線をいうものである。

なお、四方路線地とは、四つの異なる系統の路線が形成する四つの交差する角に位置し、当該路線のいずれにも接する画地をいう。

(8)　側方路線及び裏路線の加算を行わない場合

側方路線及び裏路線において、次の場合は加算を行わないこととする。

(9)　間口、奥行の認定

ア　間口

画地の路線に接する部分をいうものである。

イ　間口長

間口の長さをいうものである。ただし、間口が折れ線の場合には、間口の両端の距離を間口長とみなすことができる。

具体的適用状況は下図によるものとする。(C図の場合は、折れ線の間口の両端の距離を間口長とみなさないのが通常である。また、間口の長い方と折れ線の間口の両端を間口とした場合とを比較し、蔭地割合の小さいものを間口とする)

ウ　奥行

原則として、正面路線に対して垂直的な奥行距離による。

また、奥行距離が一様でない不整形地については、平均的な奥行距離による。

平均的な奥行距離は、具体的には不整形地に係る想定整形地の奥行距離を限度として、その画地の地積をその間口で除して得た数値とする。したがって、次のような形状の画地の場合、各々Xを奥行距離とするものである。

(10)　無道路地の間口、奥行の認定

無道路地とは、公図等の図面上直接道路に接していない画地をいうものであるが、出入りが不便なこと等から一般的にその利用価値は著しく減少することになる。しかし、一般的には公簿上の無道路地といえども、実際の利用状況からみれば、どこかに出入口があるのが通常であることから、無道路地を算定するためのみに使用する路線価をそれらの通路に仮設し、できるだけ無道路地を少なくすることが望ましい。

奥行価格補正率の適用に当たっては最長奥行を使用し、通路開設補正率の適用に当たっては最短奥行を使用するものとする。具体的な適用状況は下図によるものとする。

ア　無道路地の例外

道路に接していない画地であっても、次の場合においては無道路地としない。

地目が相違する土地(田、畑等)の背後地にある画地で無道路地になる場合、道路と接している土地が当該画地と同一所有者等の場合に限り無道路地として取り扱わないこととする。

なお、この場合の間口・奥行は下図によるものとする。

(11)　不整形地補正について

不整形地補正の基準となる不整形度については、評価対象画地を囲む、正面路線に面する矩形又は正方形の土地(以下「想定整形地」という。)の地積を算出し、次の算式により求められた「蔭地割合」によるものとする。

3．画地計算の適用

(1)　画地計算法の種類

①　奥行価格補正割合法

②　側方路線影響加算法

③　二方路線影響加算法

④　不整形地、無道路地、間口が狭小な宅地等評点算出法

(2)　画地計算の適用区分

(3)　画地計算法の適用方法

ア　奥行価格補正割合法

奥行価格補正割合法とは、宅地の価格に影響を及ぼす諸要素のうち、画地の奥行の要素について考慮するものである。具体的には、街路に沿接する画地について、路線価に「奥行価格補正率表」によって求めた当該画地の奥行価格補正率を乗じて単位地積当たり評点数を求め、これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。

なお、奥行価格補正率表は、固定資産評価基準第1章別表第3(画地計算法)、3(奥行価格補正割合法)の附表1によるものとする。

(ア)　算式

①　1平方メートル当たり評点数

路線価×奥行価格補正率

②　評点数

1平方メートル当たり評点数×地積

イ　側方路線影響加算法

角地に位置する画地は、一方においてのみ路線に接する画地に比べて、利用間口が広くなり宅地としての利用価値が増大することから、当該画地の価格が増加するものとして、側方路線の影響を加算するものとする。この場合において、加算すべき単位地積当たりの評点数は、側方路線を正面路線とみなして計算した単位地積当たり評点数を「側方路線影響加算率表」より求めた側方路線影響加算率によって補正した評点数によるものとする。

また、準角地の評点数は、一系統の路線の単なる曲がり角にあるという点で、二系統の路線の交差する点にある通常の角地に比較すれば位置の優位性において劣ることから、加算率を角地の2分の1程度とする。

(ア)　算式

①　基本1平方メートル当たり評点数

正面路線価×奥行価格補正率

②　加算1平方メートル当たり評点数

側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率

③　1平方メートル当たり評点数

基本1m2当たり評点数＋加算1m2当たり評点数

④　評点数

1平方メートル当たり評点数×地積

(イ)　留意事項

①　正面路線と側方路線の属する用途地区が異なる場合においては、加算すべき単位地積当たりの評点数を算出する場合に用いる奥行価格補正率及び側方路線影響加算率は、原則として正面路線の属する用途地区の奥行価格補正率及び側方路線影響加算率による。

②　正面路線以外の路線が次のような街路に該当する場合においては、沿接する宅地への影響が過小であると認められるため、加算を行うべき正面路線以外の路線とは認定しない。

・路線に接する画地の間口が2m未満の場合

・画地と路線の間に水路が介在する場合

・道路幅員が極めて狭小な街路(道路幅員が1.0m未満のもの)

・階段状の街路

・歩行者専用街路

・急傾斜街路

・沿接する宅地と2m以上の高低差がある街路

ウ　三方又は四方において路線に接する画地の評点算出法

三方路線地又は四方路線地は、街路に接する面が増加しその利用価値が増大することから、側方路線又は裏路線の影響により価額が増加するものとして、側方路線影響加算法及び二方路線影響加算法を併用して当該画地の単位地積当たり評点数を求め、これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求める。

エ　不整形地評点算出法

不整形地の価額は整形地に比して一般的に低くなることから、奥行価格補正割合法等を適用して計算した単位当たり評点数に「不整形地補正率表」によって求めた不整形地補正率を乗じて当該不整形地の単位当たり評点数を求める。

この場合において、当該画地が「間口狭小補正率表」、「奥行長大補正率表」の適用があるときは、次の①から⑤の率のうち、いずれか小なる率を当該不整形地補正率とする。ただし、不整形地補正率の下限は0.60とする。

①　間口狭小補正率

②　奥行長大補正率

③　間口狭小補正率×奥行長大補正率

④　不整形地補正率(不整形地補正率表によって求めた補正率)

⑤　不整形地補正率(④と同じ)×間口狭小補正率

(ア)　算式

①　1平方メートル当たり評点数

路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率

②　評点数

1平方メートル当たり評点数×地積

(イ)　不整形地補正率の求め方

不整形地補正率は、評価の対象となる不整形地の用途地区及び蔭地割合によって不整形地補正率表を適用して、補正率を判定する。不整形地補正率表における蔭地割合の求め方は、想定整形地の地積を算出し、次の算式により「蔭地割合」を算出する。

オ　無道路地評点算出法

無道路地の利用価値は、一般的には路線に接している画地と比較して著しく減少することから、当該無道路地の価額の算出に当たって、当該無道路地を利用する場合において、その利用上最も合理的であると認められる路線の路線価に奥行価格補正率(遠い奥行)、通路開設補正率(近い奥行)及び無道路地補正率を乗じて、1平方メートル当たりの評点数を求め、これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求める。

(ア)　算式

①　1平方メートル当たり評点数

路線価×(奥行価格補正率×通路開設補正率×無道路地補正率)

②　評点数

1平方メートル当たり評点数×地積

(イ)　留意事項

①　無道路地については、間口狭小補正率、奥行長大補正率は適用しないものとする。

②　無道路地評点算出法に係る通路開設補正率を適用する際の距離は、路線から当該無道路地の最浅部までの距離(近い奥行)とする。

カ　間口が狭小な宅地等評点算出法

間口が一定限度以下の狭小な画地又は奥行と間口の関係が不均衡な状態にある画地は、宅地本来の効用を果たすことが困難となり利用価値が減少することから、当該画地の評価を行うに当たっては、それぞれ「間口狭小補正率表」又は「奥行長大補正率表」によって求めた補正率を乗じて1平方メートル当たりの評点数を求め、これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求める。

(ア)　算式

①　1平方メートル当たり評点数

路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率

②　評点数

1平方メートル当たり評点数×地積

キ　がけ地等の評点算出法

がけ地等で通常の用に供することができない部分を有する画地の利用価値は、当該部分を有しない画地に比較して減少することから、当該画地の評価を行うに当たっては、「がけ地補正率表」によって求めた補正率を乗じて、1平方メートル当たりの評点数を求め、これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求める。

(ア)　算式

①　1平方メートル当たり評点数

路線価×奥行価格補正率×がけ地補正率

②　評点数

1平方メートル当たり評点数×地積

(4)　補正率表

画地計算の適用にあたって用いる補正率は、固定資産評価基準により次のとおりとする。

第2節　その他の宅地評価法

1．その他の宅地評価法

(1)　その他の宅地評価法

家屋の連たん度が低く、市街地宅地評価法を適用するのが実情に合わない地域における宅地については、「その他の宅地評価法」によって評価するものとする。

その他の宅地評価法の適用地域は、市街地宅地評価法の適用地域以外の地域で宅地の存する地域。

また、評価の手順は、次のとおりとする。

ア　状況類似地域の区分

イ　標準宅地の選定

ウ　標準宅地の適正な時価の評定

エ　宅地比準表による各筆の評価

(2)　状況類似地域の区分

状況類似地域は、宅地の沿接する道路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他利用上の便等を総合的に考慮し、状況が類似している地区ごとに区分するものとする。

本市における状況類似地域は、宅地の利用状況等を総合的に勘案した結果、次の分類(区分)ごとに区分する。

(3)　標準宅地の選定

各状況類似地域に対して、道路に沿接する宅地のうち、大工場地区を除き奥行、間口、形状等からみて標準的と認められるものを選定する。

(4)　標準宅地の適正な時価の評定

標準宅地の適正な時価の評定は、不動産鑑定士等による鑑定評価価格に係る標準価格を求め、当該価格の7割の額とする。

ただし、大工場地区は、不動産鑑定士等による鑑定評価価格の7割の額とする。

(5)　宅地比準表による各筆の評価

各筆の評価は、標準宅地の適正な時価に「宅地の比準表」により求めた比準割合を乗じて算出する。

2．宅地の比準表

(1)　宅地の比準表

その他の宅地評価法の適用地域における宅地等の各筆の評価は、宅地の比準表により求めた比準割合を乗じて算出する。

比準割合の算式

比準割合＝奥行による比準割合×形状等による比準割合×その他の比準割合

(2)　奥行による比準割合

奥行による比準割合は、固定資産評価基準　別表第4附表1により、下記の状況類似地域ごとに「比準宅地の状況」欄の数値によるものとする。

「村落地区」

「中小工場地区」

(3)　形状等による比準割合

形状等による比準割合は、画地の形状により定めた下記の各補正率のとおり状況類似地域ごとに適用するものとする。

ア　不整形地(普通住宅地区を適用)

※蔭地割合の求め方は、固定資産評価基準別表第3附表4不整形地補正率表の蔭地割合と同様とする。

イ　奥行距離の間口距離に対する割合が4以上のもの(普通住宅地区を適用)

ウ　間口距離が8メートル未満のもの(普通住宅地区を適用)

(4)　その他の比準割合

その他の比準割合は、奥行による比準割合及び形状による比準割合に係る要因以外の要因で、標準宅地と当該評価を行うべき比準宅地との間で価格差が生じていると認められる場合に、当該要因ごとに比準割合を定めて適用するものである。

なお、当該要因ごとの比準割合は、各要因により定めた次の各補正率によるものとする。

ア　がけ地

固定資産評価基準「別表第3附表7　がけ地補正率表」と同様とする。

イ　無道路地

無道路地の比準割合は、次の算式より求めた補正率によるものとする。

奥行による比準割合(遠い奥行)×通路開設補正率(近い奥行)×無道路地補正率

第3節　所要の補正

1．所要の補正

(1)　所要の補正

所要の補正とは、評価の均衡を図るため宅地の状況に応じ、必要があると市長が認める場合に、「画地計算法」の附表等又は「宅地の比準表」について、所要の補正を適用するものである。

具体的には、価格の低下等の原因が画地の個別的要因によること、また、その影響が局地的であること等の理由から、その価格事情を路線価の付設、または、状況類似地域の設定によって評価に反映させることができない場合で、その価格事情が特に著しい影響があると認められる場合に限って、個別の画地ごとに特別の価格事情にあった所要の補正を行うことである。

(2)　所要の補正の適用

ア　画地条件に関する補正

画地において、接面している道路との間に次のとおりの関係が生じ、かつ当該道路の他に接する道路がない場合は、次の各表に定める補正率を適用する。

(ア)　接面道路と高低差のある宅地(別表1の1)

画地が接している街路との高低差があれば、商業地区にあっては出入りに不便を生じることによる減価要因となり、住宅地の場合は、排水、景観等の面で減価(低地)要因となる。

(イ)　用排水路等を介在している道路に接する宅地(別表1の2)

画地が接している道路との間に水路が介在するため、道路との一体的利便性が減少するものに対する減価補正。

(ウ)　接面道路に横断歩道橋が設置されている宅地(別表1の3)

歩道橋が設置されていることによる接面街路との一体的利用の不便さ及び歩道橋歩行者の視界に入る等による減価補正。

イ　環境条件に関する補正

(ア)　いみ施設

いみ施設(汚水処理場、ごみ焼却場、墓地等の住宅環境の観点から嫌悪施設等)に隣接する宅地等については、別表2の補正率を適用する。

(イ)　特別緑地保全地区

都市緑地法第12条第1項に規定する特別緑地保全地区内の宅地については、同法第14条第1項の規定により建築物の新築、宅地の造成、土地の開墾等に対する規制が行われている。そのため、総地積に対する樹木の生育している部分の割合に応じて、固定資産評価基準別表第3附表7の「がけ地等補正率表」のがけ地地積を樹木生育地積に読み換え適用する。

ただし、樹林地であることが当該土地の利用価値を高めている場合は、価格を下げる要因となっていないため補正対象から除くものとする。

ウ　法令上の規制・制限に関する補正

法令上、建築制限等の土地利用の制約を受けることによる減価補正及び実質的な転用制限に係る減価補正で、次の(ア)から(ウ)については別表3の1、(エ)については別表3の2の補正率を適用する。

エ　その他(均衡補正)

上記のアからウまでのほか、価格事情に重大な影響が認められ、付近の宅地等の評点に比較し、著しく不均衡であると認められる場合に適用する。

(ア)　均衡補正

①　著しく不均衡があると認められる場合には、その理由を明確に示した上で、その状況に応じて増減価補正を施すことができる。

(3)　通知等による補正

ア　都市計画施設予定地に関する補正

都市計画施設(都市計画法第4条第6項に規定する都市計画施設をいう。)の予定地に定められた宅地等については、当該宅地等の総地積に対する都市計画施設の予定地に定められた部分の地積の割合に応じ、別表5の補正率を適用する。

イ　日照阻害を受ける住宅地区の宅地

昭和50年10月15日付自治省税務局固定資産税課長内かんに示されている別表6の補正率を必要に応じて適用する。

ウ　土砂災害警戒区域等に関する補正

土砂災害警戒区域等(土砂災害防止法に規定する土砂災害警戒区域等をいう。)に指定された宅地等については、当該宅地等の総地積に対する土砂災害警戒区域等に指定された部分の地積の割合に応じ、別表7の補正率を適用する。

(4)　所要の補正の適用方法

所要の補正の適用方法は、補正項目ごとに定められた別表の補正率を乗じて評点数を求めるものとし、2以上の補正を適用する場合は、各補正率を連乗し、小数点第3位以下の端数は切り捨てるものとする。

第3章　宅地以外の地目の評価

第1節　市街化区域内の宅地以外の評価

1．雑種地の評価

(1)　評価方法

市街化区域内に所在する雑種地(ゴルフ場等の用に供される土地及び鉄軌道用地を除く。)の評価は、固定資産評価基準第1章第10節一のただし書きの規定を適用する。

なお、具体的な評価方法は、近傍地比準方式とし、当該雑種地の付近の宅地から比準するものとする。

2．山林(介在山林)の評価

(1)　評価方法

市街化区域内に所在する山林は、宅地のうちに介在する山林であることから、固定資産評価基準第1章第7節一のただし書きの規定を適用する。

なお、具体的な評価方法は、評価しようとする介在山林の接する街路の路線価を基礎に用いて画地計算をして、介在山林が宅地であったとした場合の価額を求め、この価額から当該介在山林を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する額を控除した額に基づいて当該介在山林の評価額を算出する。

(2)　宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費

山林を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費相当額は、介在山林が宅地であったとした場合の価額の5割とする。

(3)　特別緑地保全地区

都市緑地法第12条第1項に規定する特別緑地保全地区内の山林については、同法第14条第1項の規定により建築物の新築、宅地の造成、土地の開墾等に対する規制が行われているため、特別緑地保全地区に定められていないとした場合の価格の2分の1に相当する額を評価額とする。

ただし、樹林地であることが当該土地の利用価値を高めている場合は、価格を下げる要因となっていないため対象から除くものとする。

3．原野の評価

(1)　評価方法

市街化区域内に所在する原野の評価は、固定資産評価基準第1章第9節のただし書きの規定を適用する。

なお、具体的な評価方法は、近傍地比準方式とし、当該原野の付近の宅地から比準するものとする。

4．市街化区域農地及び宅地介在農地の評価

(1)　評価方法

市街化区域農地の評価は、固定資産評価基準第1章第2節の2の規定による。

宅地介在農地の評価は、固定資産評価基準第1章第2節一のただし書きの規定を適用する。

(2)　宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費

市街化区域農地を宅地へ転用する場合に通常必要と認められる造成費に相当する額は、総務省自治税務局資産評価室長からの令和2年7月7日付け総税評第40号の通知による標準的造成費(平坦地の場合)を基に算出したものである。

ア　畑の造成費

盛土の高さ50cmの1m2当たりの標準的な造成費とする。

3,900円／m2

イ　田の造成費

盛土の高さ100cmの1m2当たりの標準的な造成費とする。

7,800円／m2

参考：評価替年度別の造成費

5．生産緑地農地の評価

(1)　生産緑地農地とは、都市計画法第8条第1項第14号に掲げる生産緑地地区の区域内にある農地をいう。

なお、生産緑地農地の1m2当りの評点数は、次のとおりとする。

6．生産緑地地区内の宅地の評価

(1)　評価方法

生産緑地地区内の宅地の評価は、当該生産緑地地区の区域内に存する農地等の価格を基準として求めた価額に、擁壁費を考慮しない造成費相当額を加算するものである。

評価額＝当該生産緑地地区の区域内に存する農地等の価格＋造成費相当額

具体的には、造成前の現況地目が生産緑地田の場合、当該生産緑地地区の区域内に存する農地等の価格は生産緑地田の価格とし、造成費相当額は1,600円／m2とする。造成前の現況地目が生産緑地畑の場合、当該生産緑地地区の区域内に存する農地等の価格は生産緑地畑の価格とし、造成費相当額は900円／m2とする。

なお、当該生産緑地地区の区域内に存する農地等の価格及び造成費相当額の算定については、当該土地の以前の状況又は付近の農地の状況と比較して行う場合もあるものとする。

ただし、当該宅地の近傍の土地との均衡上、上記の方法によることが適当でないと認められるものについては、この限りではない。

第2節　市街化調整区域内の宅地以外の評価

1．雑種地の評価

(1)　評価方法

市街化調整区域内に所在する雑種地(ゴルフ場等の用に供される土地及び鉄軌道用地を除く。)の評価は、固定資産評価基準第1章第10節一のただし書きの規定を適用する。

なお、具体的な評価方法は、近傍地比準方式とし、当該雑種地の付近の宅地から比準するものとする。

評価しようとする雑種地付近の宅地に宅地の比準表を用いて、当該雑種地が宅地であったとした場合の価額を求め、この価額から当該雑種地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する額を控除した額に基づいて当該雑種地の評価額を算出する。

(2)　宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費

雑種地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費相当額は、雑種地が宅地であったとした場合の価額の5割とする。

2．原野の評価

(1)　評価方法

市街化調整区域内に所在する原野の評価は、固定資産評価基準第1章第9節のただし書きの規定を適用する。

なお、具体的な評価方法は、近傍地比準方式とし、当該原野の付近の雑種地から比準するものとする。

3．山林の評価

(1)　状況類似地域

市街化調整区域内の山林の価額は、地域的に需給事情の相違が認められず、価格差が生じることは、極めて例外的であることから、状況類似地域の標準山林は、同一とする。

(2)　標準山林

標準山林の所在地及び評点数は次のとおりとする。なお、基準山林は大字下内間木字東屋敷67番1付近の山林とする。

4．田・畑の評価

(1)　状況類似地域

市街化調整区域内の田・畑の状況類似地域は、次のとおりとする。

(2)　標準田

標準田の所在地及び評点数は、次のとおりとする。なお、基準田は大字宮戸字五反田1645番付近の田とする。

(3)　標準畑

標準畑の所在地及び評点数は、次のとおりとする。なお、基準畑は大字溝沼字堤中道下479番付近の畑とする。

※2237～2249は暫定調整区域のため22基以降閉鎖、削除

5．農業用施設の用に供する宅地の評価

(1)　評価方法

農業用施設の用に供する宅地の評価は、付近の農地の価格を基準として求めた価額に、擁壁費を考慮しない造成費相当額を加算するものである。

評価額＝近傍農地の価格＋造成費相当額

具体的には、造成前の現況地目が田の場合、近傍農地の価格は標準田の価格とし、造成費相当額は1,600円／m2とする。造成前の現況地目が畑の場合、近傍農地の価格は標準畑の価格とし、造成費相当額は900円／m2とする。

なお、当該近傍農地の価格及び造成費相当額の算定については、当該土地の以前の状況又は付近の農地の状況と比較して行う場合もあるものとする。

ただし、当該宅地の近傍の土地との均衡上、上記の方法によることが適当でないと認められるものについては、この限りではない。

第3節　道路敷、公衆用道路及び鉄軌道用地の評価

1．道路敷、公衆用道路の評価

(1)　評価方法

評価は、当該土地の付近の宅地の価格の4分の1の価格とする。

2．鉄軌道用地の評価

(1)　評価方法

ア　鉄道又は軌道による運送の用に供する土地(以下「鉄軌道用地」という。)の評価は、当該鉄軌道用地に接する土地の価格の3分の1に相当する価格によってその価格を求め、これに各筆の地積を乗じて評価額を求めるものとする。

イ　複合利用鉄軌道用地の評価については、「固定資産評価基準第10節三　鉄軌道用地の評価　2(3)複合利用鉄軌道用地の評価方法」による。

所要の補正　資料